Gibt es Wege aus der Kostenfalle?
Denkanstoß zur BGH Entscheidung vom 09.07.2008
Nr. 131/08
In dem vorliegenden Fall hat der BGH entschieden, dass der
Vermieter einen Zuschlag zur Miete nicht nehmen durfte, nachdem zuvor
festgestellt wurde, dass die Klausel zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf
den Mieter unwirksam war. Der BGH hebt in seiner Entscheidung zwei Argumente
nach diesseitiger Auffassung besonders hervor. Einerseits sagt der BGH; dass es
einen solchen Zuschlag mangels einer entsprechenden gesetzlichen Regelung nicht
gibt und andererseits, dass ein solcher Zuschlag bei frei finanzierten Wohnraum
nicht mit Werten aus dem Kostenmietrecht begründet werden kann, da dies einen
eindeutigen Systembruch bezüglich der gesetzlich deutlichen Trennung zwischen
frei finanzierten Wohnraum und dem Kostenmietensystem gibt. Der Vermieter hat
sicherlich zunächst korrekt gehandelt und dem Mieter angeboten, die unwirksame
Schönheitsreparaturklausel durch eine wirksame zu ersetzen. Dass hier keine
gesetzliche Regelungslücke vorliegt, wurde ebenfalls ausgiebig begründet. Es
stellt sich nun die Frage, wie zukünftig das Äquivalentprinzip zwischen Leistung
und Gegenleistung im Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter
wiederhergestellt werden kann. Der Argumentation des BGH folgend müssen hier
zunächst die Mieterhöhungsmöglichkeiten betrachtet werden. Hier bleibt schlicht
die Mieterhöhungsmöglichkeit nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen
Vergleichsmiete. Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete könnte hier
eine zentrale Rolle bei zukünftigen Mieterhöhungen spielen. So ist denkbar, dass
bei zukünftig zu erstellenden Mietspiegeln auch Zuschlagswerte für die Fälle
enthalten sind, in denen der Vermieter die Schönheitsreparaturen trägt. Es
dürfte grundsätzlich unstrittig sein, dass dies eine nicht unerhebliche Leistung
des Vermieters bei bestehendem Mietvertrag darstellt. Die zweite Möglichkeit
stellt nach diesseitiger Auffassung zur Zeit nur die Begründung der Mieterhöhung
durch Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete über einen Sachverständigen
dar. Der Sachverständige könnte in einer solchen Situation die Tatsache mit
einfließen lassen, dass der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen
verpflichtet ist und einen angemessenen Zuschlag zur Miete ermitteln. Im Übrigen
würde sich der Sachverständige sicherlich auch auf einen gegebenenfalls
bestehenden Mietspiegel berufen. Ob der Bundesgerichtshof bei einem
entsprechenden Vorgehen eine erhöhte ortsübliche Vergleichsmiete anerkennen
würde, wird sicherlich in nicht allzu ferner Zukunft diskutiert oder sogar
entschieden werden.
Berlin, den 14.07.2008 Schuch
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